【前橋の不動産売却】中古住宅の売却相談

query_builder 2022/04/18
不動産売却

こんにちは。

今回は不動産売却のご相談を受けた前橋市の中古住宅について調査の結果、特殊な案件であった為、参考としてお伝えします。


ご依頼のあった物件は、前橋市の市街化調整区域内にある中古住宅です。

前回のブログでも少々触れましたが、市街化調整区域内で住宅を建築するには様々な要件を満たして開発許可を受けなければならない為、この中古住宅は開発許可を受けて建てられたものだと推察できます。


また、市街化調整区域内で開発許可を受けて建てられた建物は、それを購入する買主も改めて許可を受ける必要がありますので、詳細を確認する為、前橋市役所へ調査に行きました。


開発許可を担当する部署で当時の許可内容を確認してみると、この中古住宅は一般的な自己居住用住居の開発許可ではなく、【分家住宅】として開発許可を受け建てられたものでした。


【分家住宅】とは農家等(本家)から分家した者にしか建てられないもので、この開発許可を受けられる者は限られており、誰にでも適用されるものではありません。


従って、【分家住宅】を建てて住み始めた後にも制約があり、原則として権利の無い者に売買や賃貸はできないこととなっています。


但し、例外として15年間(自治体により異なる)適法に使用(住み続ける)することで、やむを得ない場合に限り用途変更が認められ売却等も可能となります。


今回の中古住宅に関しては、未だ5年程しか経過していない為、前記の要件は満たしませんが、前橋市の見解としては、新たな購入希望者がその他の開発許可を受けることが可能であれば、問題ないとのことでした。


そこで担当者と一般的な開発許可が取得できるかを検討したところ、本物件に接する道路が北側数百メートルの位置で行き止まりとなっている為、開発許可は受けられないとの結論に至りました。


結論としては、売買および所有権移転は手続き的には可能ではあるが、購入者はこの不動産を利用する権利は持てず、後々建替えもできない。万一、自然災害や火災等で建物が無くなってしまった場合、再度建築することもできないということです。


この状況では売却を断念せざるを得ませんので、ご相談者様に調査内容の説明を行い、不本意ながら今回は売却を諦めていただくようお伝えしたうえで、今後もサポートさせていただく所存です。


今回の結果のように市街化調整区域内の不動産売却では、簡単には売却ができないようなケースもございます。

その為、専門家の不動産調査は非常に大切なフェーズとなります。


安易に不動産売却を進めてしまう事で、後々大きなトラブルに発展することもありますので、ご注意ください。

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