【高崎の離婚相談】離婚時の不動産売却⑥オーバーローン時の選択肢

2022/03/07

相続・離婚

こんにちは。

本日は【離婚による不動産売却】を検討した際、どうしても『オーバーローン』を解消できない場合においての選択肢を解説していきます。

価格査定の結果『オーバーローン』が解消できない場合には、いくつかの選択肢がありますが、どれをとってもデメリットやルスクが付随する為、将来のことも考えて最良の方法を選択しなければなりません。

その選択肢には以下のようなものがあります。

■どちらか一方がそのまま住み続ける■

これに関しては、『オーバーローン』という状況でなくても、離婚の際の選択肢となりますが、売却不可能な場合の選択肢でもあります。

この場合、住み続ける一方がマイホームの名義人であり、住宅ローンの債務者であれば問題もなくリスクもない最良の選択と言えるかもしれません。

しかし、夫名義で住宅ローンを組んでいて妻と子供が住み続けるといった場合には様々なリスクを検討しなければなりません。

まず第一に住宅ローンとは債務者の夫が住み続けることを前提とした商品である為、金融機関から債務者の変更を要求される場合があり、妻の収入等によって承認されない可能性があります。

また、債務者の変更なしに妻と子供が住み続ける事を金融機関が承諾してくれた場合には、夫は完済まで住宅ローンから逃れることはできない為、将来的に再婚して新しい家庭を持ったとしても二重に住宅ローンを組むことができません。

想定できる最悪のケースとしては、夫の支払いが滞って競売（金融機関が抵当権を行使し強制的に売却すること）となり、妻と子供が唐突に住まいを失うということも実際にありますので、細心の注意が必要です。

■第三者に賃貸■

これも『オーバーローン』状態に限らず選択肢となるものですが、あくまでも金融機関の承認が大前提となります。

前述したとおり住宅ローンには名義人が住み続けるという前提要件がありますので、原則として投資用のローンに組み替える必要があります。

投資用のローンは住宅ローンよりも少々ハードルが高い為、所得やローン残高により承認が得られない場合も多くありますが、組み換えが可能であれば、家賃収入でローンを返済していける為、有益な選択と言えるでしょう。

但し、借り手がいない期間は自腹を切ることになり、賃貸中においても家主であることの責任は付いて回りますので、それ相応の心構えは必要となります。

■任意売却■

これは単独では支払いができない時の最終手段と考えてください。

共働き世帯が増えている現在、婚姻期間中はそれほど苦にならない返済額でも、離婚後に単独で支払っていくのは苦しく返済が滞っているといった状況は少なくありません。

そんな状況でその他の選択肢もない場合には、やむを得ずこの選択をすることとなります。

この売却方法は金融機関の承諾を得て、一部ローンを残したまま売却するものです。

もちろん足りない部分がチャラになるわけではなく、返済義務から逃れるには自己破産等を選択するしかありません。

いずれにしても個人信用情報機関に滞納の記録が残ってしまう為、当面の間（5年～10年）様々なローン（クレジットカードを含む）が組めなくなってしまいます。

俗に言う「ブラックリスト」というものです。

この選択肢に行きつかない為にも迷わず早期にご相談いただく事をお勧めします。

このように3つの一般的な選択肢を解説しましたが、状況によってはこれら以外にも選択肢が増える可能性もございます。

確りと現状を把握して少しでもデメリットやリスクの少ない方法を模索しましょう。

当社へご相談いただいた際には、最良のご提案をする為に場合によっては少々答えにくいご質問等をすることもあるかと思いますが、ご理解のうえ、ご依頼いただければ幸いです。

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